当今世界两个雷，美国股市和中国楼市！
个人感觉，中国楼市这颗雷，目测上去还要大一些，有图为证！
中国房地产市值在年就吹到了65万亿美元，体量之大是美国的2倍，欧盟的3倍，日本的6倍。人口多嘛，需求就多！这也许解释得通。
但，中国房地产总市值是中国A股市值的10倍之多就很说明问题了......
所以，哪里更容易引发较大的系统性金融风险？到底是在楼市还是股市呢？那还用问吗？当然是楼市！
根本就不用弄懂什么是资产价值偏离和高杠杆，我打赌你能想明白：同样是加了杠杆，就中国A股那小体格儿，年一个股灾将股指蒸发掉点，到现在中国经济还未走出低迷呢......楼市虚胖到如此程度，房价不用多，一使劲跌去个20%-30%，蝴蝶效应的结局会比日本还惨痛，日本是发达国家，倒退20年还是发达国家......
道理就是这么简单......楼市必须真调控，再吹就要破掉了！而房价只能软着陆，大跌肯定出问题！
既然道理如此显而易见，我就不想在这里因为所以、但是可但是的绕弯子了。我们不如聊点看得到、但看不透的现象......
马克思说过，一旦有适当的利润，资本家就会大胆起来。有百分之五十的利润，它就铤而走险；为了百分之一百的利润，它就敢践踏一切人间法律；有百分之三百的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒被绞死的危险——资本论。
目前房地产行业毛利率超过30%，净利润率在13%左右，这也意味着，在资金杠杆的撬动下，房地产开发商投资回报率至少会超过了%，运作的好上了规模，超过%也不是问题。
面对如此高回报的一个行业，还有什么能阻止资本、资金的步伐？
所以，当银保监会主席郭树清在《完善现代金融监管体系》的署名文章中指出：“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，必须坚决抑制房地产泡沫”时。我们在深以为然的同时，还得深刻解读......
首先，我们解读下什么是“灰犀牛”，它和“黑天鹅”有什么不同？
相对于“黑天鹅”事件的难以预见性和偶发性，灰犀牛事件不是随机突发事件，而是在一系列警示信号和迹象之后的大概率、规律性事件。例如:年的全球新冠疫情就是“黑天鹅”，而年的美国次贷危机、苏联的解体都是“灰犀牛”，在事前都会有明显的迹象。
说房地产是“灰犀牛”，隐含着“规律使然”的宿命，无法阻止资本进入房地产市场，也就无法最终阻止灰犀牛的来到......
然后,我们解读下房地产引发的系统性金融风险,会是个什么样的风险?
系统性风险来自宏观市场环境，它往往涉及政治、经济、民生等多个方面；非系统性风险来自微观个体因素。只要参与市场，那么系统性风险就不可避免，而非系统性风险可以通过分散组合投资等风险管理手段来规避。
为什么说房地产崩盘引发的是系统性金融风险呢？
一方面，在我国，资本一直义无反顾的走在向房地产行业聚集的路上。供给侧，房地产相关贷款已占银行业贷款的39%，这还是没算上其他以房地产为抵押物的贷款规模，更没有算上进入房地产领域的大量债券、股本、信托资金；需求侧，居民贷款绝大部分是房贷，这个不需要数据，每个家庭都有本帐。
另一方面。房地产已深植于金融、能源、建筑、建材、家居等60多个行业领域，牵一发动全身。这些全部可以略过不说，我们只考虑上至以土地出让为重要收入来源的地方政府、下至70%身家都压在房产上的普通百姓，就足以说明房地产行业的那个嗯嗯色彩和民生属性了.....
最后，我们解读下抑制房地产泡沫的手段和效果预期。
严重金融危机的罪魁祸首从来都有两个：一个是不良资产价格的崩塌，另一个是较高资金杠杆的几何放大效应。
都说房地产是一个杠杆高企、资金密集的产业，到底有多密？
对于开发商来说，项目融资贯穿整个开发过程，从前期拿地竞拍时的保证金融资，到签订土地出让合同后的出让金融资，到获得土地证等四证之后的开发贷款，到建设期间的供应链融资，再到取得预售证之后的预收款融资，还有将购房尾款和往来账款打包进行资产证券化的创新融资......从拿地到建设到楼盘售罄，融资名目之多，金额之巨，看多了会有一种错觉：这房地产金融是一门学科吗？怎么像是传说中的“空手套白狼指南”呢......
对于炒房者来说，房款70%的贷款仅属于刚需一族，只要充分利用信用贷、信用卡贷、首付贷、租房贷、装修贷、民间借贷，一套房的首付资金运作三套房完全不成问题。
所以，无论是开发商还是炒房者，使用1:9以上的杠杆都很正常......这意味着房价不用跌去20%-30%，投资就没有了！损失是%！
再次看到房地产价格软着陆的重要性！
所以，目前抑制房地产泡沫的最优手段不是限价，是降杠杆！先把较高资金杠杆带来的几何效应降到最低......
从下半年开始，国家出台了各种限制房地产融资的政策，尤以今年银保监会严控违规资金入场房地产的“三条红线”为最，这项约束房企融资的“三条红线”标准具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于%；现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。这项管控措施一经正式实施，可以与年股市疯狂时的“限制场外配资”同日而语了......
限制房地产开发商融资，不仅可以降杠杆，也可以抑制房价！
土地储备是房地产开发企业的核心资产，也是房企占用资金和融资的重灾区（盖楼有施工方垫资，预售有购房者和银行买单）。融资受限，房企可以谨慎拿地，但绝不能停止拿地的步伐，不少企业被迫放弃“捂盘”、加大房屋供应回笼资金，房价上涨的趋势也一定程度遭到遏制......当然，国家对房地产融资杠杆的抑制还体现对购房者资格和房贷的种种限制上。
可是，这位客官说了，你这是欺负我没念过书吗？为什么我们这里的房价不降反升呢？
呵呵，因为政策压力下，房企主动调整融资结构的手段还有好多：增发新股、子公司IPO、出售部分项目资产都是快速回笼资金的方法。
也就是说，只要房地产的金融属性还在，房地产的高收益还在，资本就有一万种途径把它榨干......
在这里，祈祷房地产这头“灰犀牛”减肥成功......而且还必须走的慢一点！最好等GDP大兄弟追上来以后，一起愉快的玩耍。
眼尖的朋友一定会发现，文章中说到“土地”这一决定房屋价格的关键因素时，并没有展开，这是我想在图文中想跟大家探讨的话题：所谓超级地租......我们下回分解吧。