作者:华星研策“过热”的宁波楼市，迎来了意料中的政策升级，主管部门及时出手，利于房地产健康平稳发展。在行政手段介入的同时，我们也要注意到，市场自身的“调控”或许也在悄悄渗透中......
撰文︱丁赛赛/童佩琪
PM5:00,July.8th,
近一个月，宁波市五区去化率超过90%的项目有12个之多，一时间“抢房声”不绝于耳。在楼市“欣欣向荣”背后，年起实行“2年限售政策”的首批次新房将迎来“解禁”，二手房或开启加速“抛售”模式。那么这些次新房的入市，是否会对一手房产生冲击？首先看一个数据，根据华星年以来的开盘监测，预计-年间可入市的次新房数量将约有11.8万套。
11.8万套，这数字看着挺吓人，会对新房市场产生多大影响？讨论这个问题之前，我们不妨先弄清楚购买二手房的逻辑：1、二手房有确定的优质学区2、二手房即买即住3、目标板块内无在售新房4、预算有限，低总价一手房源少归纳总结一下，不外乎就是学区逻辑、产品逻辑、供应量逻辑、价格逻辑1st学区逻辑
学区房是硬通货，大量入市对新房有冲击
学区一直以来都是二手房得以“黄袍加身”的重要原因，也是二手房市场上交易的主力军，优质学区房的价格始终坚挺。每年4月左右会划分学区，所以4、5月份也是一年之中二手学区房成交量最大的时间段。
例如：年5月，市教育局发布了今年的初中、小学招生细则，各校的最新学区范围得到明确。姚江北板块的这几个刚交付的小区也被划入江北外国语学校，中海枫桥里，铂悦里，九里江湾，三江观邸，云玺新里，共计户左右。我们知道新房通常是不会划定学区的，所以对于有学区及自住需求的客户来说，这批又新又有学区保障的二手房显然更有吸引力，这对于邻近的庄桥板块来说，新房所面临挑战还是比较大的。所以，对优质学区高要求的客户占比高，且相邻板块内有大量划入优质学区的次新小区可以选择，未来新房入市会存在有客户被分流的风险。对房企来说，这样的板块相对谨慎进入。2nd供应量逻辑
投资客比例大板块，次新房或成新房隐患
再把目光聚焦到下应板块，这2年有多个新盘入市，由于价格洼地原因，这个板块这几年入市的新盘投资客户占比还是比较大的。经过盘点，预计未来有以下几个项目相继进入二手市场——涌宁府、桂语里、邻悦雅苑、云堇台、新希望堇麟府、荣安劝学里等共计套左右。按照15%-30%左右的投资客比例计算，未来2年下应板块约有套次新房入市。而近三年下应板块新房年均容量为套左右，也就是说二手房的供应量几乎接近板块容量的一半，那么这也意味着对于新房来说竞争房源将会更多。像这样前几年投资客比例较大的板块，未来会有大量的二手房供应，或许就会有“灰犀牛”的出现。且近两年这类投资属性比较强的板块涨幅非常明显，给予这些投资客的套利空间比较大，房东对价格浮动的掌控就具备较强的弹性。而对于房企来说，放开的高地价，和被限制的房价，给予他们的定价空间其实是有限的。等这批量大价优的次新房大量出来后，对板块内的新盘来说无疑存在一定的威胁。3rd产品逻辑
二手房有“神户型”，具备不可复制性
常规来说，产品不断更新换代，新的总要比老的好。但是，受限于规划条件限制升级影响，前几年曾红极一时的“神户型”，确实很难被超越。如果单从户型而言，不少客户或许更愿意选择早两年的产品。比如，当年江东金茂府89㎡小户型三房两卫横空出世，确实夺人眼球。
三房两厅两卫，三开间朝南，南北通透，全亮间，主卧套房还带步入式衣帽间，客厅面宽约3.6米，主卧面宽约3.3米，次卧面宽约2.9米。实用主义至上的刚需群体，大多很难抗拒这样的户型。而目前的产品，相似的尺度一般需要98㎡左右才能做到同样的3房2卫。再比如，将下面某品牌房企两个不同时期2个高度相似的户型放在一起。
两个户型的格局基本差不多，四房两厅两卫，约5.7米大横厅，3.9米面宽的主卧套房。当年堪称是年度户型的㎡，如今却需要多10㎡才能做出同样的感觉。试想如果这样高素质的二手房，在某个项目边上被大量抛出且价格合适，操盘手怎么会不慌？未来2年小港板块的二手市场，89㎡三房两卫户型，预计会有套左右解除限售。且板块内如奥园誉湖湾，投资客占比都在50%以上。如此计算，将会有套类似产品进入市场流通。但届时的新房，同样面积很难做到相同尺寸、格局。户型有绝对优势，具备不可复制性的次新房，对于同板块的新房来说就是强势的竞争者。4th价格逻辑
一二手是否倒挂，是关键指标
从政策大环境来看，在宁波政府的“限房价，竞地价”政策背景下，很多板块也出现一二手房倒挂现象。如宝龙一城，鄞州中心区二手房售价普遍超3.5万+，而其备案价仅3.15万，认筹客户达到多组，近乎8:1的筹货比是真正的“一房难求”。包括江北神盘中旅城，去年12月加推时备案均价为1.72万，但周边二手房价格普遍在2.1-2.2万，所以不出意料，开盘前认筹组数达到多组之多，接近20个人抢一套房子。这样的价格倒挂明显的板块客户当然优先选择新房，二手房的高价反而起到了推动作用。值得一提的是，升值预期高的城市TOP级板块，例如东部新城板块，多数房东认为明湖建设等利好，板块核心位置的价格还是有很大上涨的空间，所以他们宁愿待价而沽，也不愿抛售。再看买方，他们认为东部新城现在的二手房动辄5万+的均价，着实比较高，而对比东部新城东即将入市的几个新项目预计4万+的价格，显然新房性价比更高。在不着急住的情况下，大多数客户会更倾向于新房。如果不是自住，投资一手房的升值空间也远大于接盘二手房。价格倒挂明显、未来升值预期高，二手房总价相对较高的板块，二手房即使有足够的量也不一定对新房造成冲击，还会因价格推动新房成交，吸引大量的投资客户。最后再看一组数据，各板块二手房对新房的溢价：
看到这些数据，相信大家对各板块未来走势，会有大致的判断......◎往期回顾：类住宅，土拍争夺战下的拿地法宝？｜华星专题No.9『当下市场』如何控制总价赢得热销？｜华星专题No.8宁波叠墅的生存法则｜华星专题No.7如何精准把握异地市场？｜华星专题No.64月宁波典型售楼处客户购房信心调研｜华星专题No.5“公民同招”后，家长们如何选择？｜华星专题No.4寻机捡漏还是火中取栗？｜华星专题No.3方桥的价值天花板在哪里？｜华星专题No.2北仑，还有多少空间？｜华星专题No.1